COMUNIDADES DE PROPIETARIOS Y ARRENDAMIENTOS (II)

 

Hoy quisiera hablar del controvertido tema de los gastos de la comunidad. ¿Quién debe pagarlos y en qué medida? ¿cuáles son los tipos de gastos que ha de afrontar una comunidad? ¿qué efectos tiene votar en contra de un  acuerdo de la Junta de Propietarios? ¿Desde cuándo existe la obligación de pagar? ¿qué sucede en los casos en los que un propietario se niega a pagar las cuotas periódicas de la comunidad?

Con respecto a la primera pregunta, salvo pacto en contrario en contrato de arrendamiento, es el propietario del local o piso el que debe hacer frente a los gastos de la comunidad. No todos los propietarios han de pagar lo mismo, dependerá de la cuota de participación. Dicha cuota es un porcentaje que se calcula teniendo en cuenta los metros cuadrados del piso o local. No se paga lo mismo, por lo tanto, teniendo un local de veinte metros cuadrados que teniendo un piso de treinta y cinco.

Hay tres tipos de gastos: los gastos generales o comunes, las mejoras y las derramas. Los gastos generales comprenden aquellos necesarios para el mantenimiento del inmueble o en los elementos comunes del mismo( cubierta, fachada, suelo, cimentaciones, contadores,...) Las mejoras son obras no obligatorias, es decir no cesarias para el mantenimiento de un inmueble que pueden producir un aumento de valor del inmueble(p.ej: la colocación de fibra óptica en la Comunidad, la reforma en la decoración de la entrada del edificio,...). Las derramas que son gastos extraordinarios para costear un gasto concreto del edificio que es imprevisible( por ejemplo,supongamos que hay una fuerte tormenta que destroza parte del tejado y es necesario reformarlo para que no entre agua en los pisos superiores)

Votar en contra de un acuerdo en la Junta de propietarios tiene incidencia  si se quiere reclamar lo indebidamente percibido, ya sea por cuota ordinaria o por derrama y en la obligación de hacer frente a gastos en obras que consideremos innecesarios. En este segundo caso, si el importe de la obra excede de tres mensualidades de gastos comunes, el propietario disidente estará exento en el pago de la obra.

Existe la obligación de pagar desde que se aprueban los presupuestos de la comunidad. Si no se impugnan los presupuestos luego si hay una subida que consideramos excesiva no se puede reclamar.

Si un propietario se niega a pagar los gastos de la comunidad se le puede reclamar lo debido siguiendo un proceso. En primer lugar ha de hacerse un requerimiento por parte del presidente al propietario moroso. En segundo lugar, si no atiende al requerimiento, se podrá acudir a un procedimiento especial, denominado procedimiento monitorio. Si el propietario no acude a la citación del mismo ya se tiene un título ejecutivo con el cual se puede instar la ejecución forzosa a través del embargo,.... 

Como profesional jurídico aconsejo siempre acudir a las juntas de propietarios para evitar sorpresas.

Pd: La imagen de la portada por si alguien no lo ha adivinado, pertenece a 13 rue del Percebe, el inmortal comic de Francisco Ibañez, uno de los mejores dibujantes de este país. Es un pequeño guiño nostálgico al pasado ¿Han cambiado tanto las cosas en las comunidades de propietarios?